01-10

中城投資王珊:非繁榮時期的投資法則

尋找穿越周期的能力

  1月8日,融資中國2020(第九屆)資本年會暨頒獎盛典在北京啟幕,中城投資執行副總裁王珊受邀出席并發表題為“非繁榮時期的投資法則”的主旨演講,淺談非繁榮時期房地產行業的危和機,以及背后的投資邏輯。

  ▼以下內容根據現場演講實錄整理,與您分享——

中城投資執行副總裁王珊主旨演講

目前處于非繁榮時期

  中城投資發展至今已有18年,截止至2019年9月30日,公司累計投資規模近1300億元。18年來,我們有幸分享到了國內房地產行業的饕餮盛宴。按照最新數據,過去20年我國商品房銷售面積增長近10倍,銷售金額增長超40倍。18年來,我們也經歷了中國房地產市場的春夏秋冬,積累了獨立、專業、有效的房地產投資和資產管理經驗。我們認為,對于當前非繁榮時期要更加謹慎。

  從當前經濟運行來看,中國經濟處于下行周期,且下行壓力加大。自2008年12月至2019年6月,宏觀杠桿率進一步上升,已達歷史新高260%。宏觀杠桿率的過高,會影響政策取向和政策效率。

  而近10年來,我國GDP增速整體趨勢向下,2019年1-3季度GDP增速6.4%、6.2%、6.0%,持續下滑,3季度創1992年GDP季度核算以來新低。不難看出,中國經濟正處于新舊動能轉換期,同時也處于金融風險防范的化解期。

  消費、投資、出口三駕馬車全面疲軟,相對而言,只有固定資產投資超過了6.2的平均值,達到8%的增長。具體來看,消費受居民收入增速放緩和高杠桿率抑制,2019年10月社零增速創2003年以來新低;投資不振,基建反彈弱,制造業投資低迷,房地產投資緩慢下行;出口下降明顯,受全球經濟增長放緩和中美貿易摩擦沖擊負增長,2019年1-11月累計同比-0.3%。

  從房地產、基建和制造業三大投資增速來看,2019年11月基建投資和制造業投資都低于平均值8%,特別是制造業投資持續低迷。在資金流向上,中央明確提出要增加制造業的中長期融資,意在穩定制造業投資。通過逆周期調節,大力發展制造業、新型基建等改革的辦法來穩增長。

  房地產投資,是2019年經濟的重要支撐。2019年1-11月房地產投資增速仍然保持在10%以上,仍是投資最主要的支撐力量。參照2018年及2019年各月銷售增速,預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。

  房地產行業從高速增長到規模見頂,從中國經濟的助推器發展成了壓艙石,“房住不炒”降低了流動性,起到了重要的經濟托底作用。

  通過對近年來全國主要城市二手房房價的研究發現,在因城施策、區間管理的調控下,從2017年下半年起,房地產市場開始箱體波動運行,行業周期被熨平拉長。而一個行業的見頂或是進入小幅波動,就像做股票,股指不漲,個股分化明顯;房地產行業的個股分化就體現為城市的分化、企業的分化。

尋找穿越周期的能力

  最寒冷的冬天還沒有來臨,每一次大的經濟周期調整背后,都蘊含著巨大機會,我們需要構建穿越周期的能力。

  1.長期資本

  作為房地產基金管理人,要加核心資本、加戰略資本。首先核心資本要充足,并通過加戰略資本的方式抓取更多結構性機會。

  面對合格投資人的變化,我們要尋找長期資本。可以看到,目前高凈值客戶對于基金期限接受度越來越長。我們也更希望未來能從短錢到長錢,從個人到機構,能有更多的專業機構加入。

  要穿越周期,投資一定要有耐心,捕捉到更多合適的機會,把合適的資金與合適的資產相匹配。

  2.與TOP企業共舞

  行業集中度持續提升,我們選擇可以穿越周期的TOP企業,通過加資本的方式合資合作,一同把握并購投資、戰略投資以及不良資產投資機會。

  能穿越周期的TOP企業最核心的特質是其具備足夠低的財務杠桿和足夠強的盈利能力。具體來看,有四個選擇維度:

  第一,負債率。房地產行業所有上市房企,總資產負債率基本上都在80%左右,在降杠桿的周期,高杠桿一定是存在巨大風險。未來,我們會更注重看企業的凈負債率。

  第二,利潤率。我們注重企業的盈利能力,尤其是不同周期下各產品線的盈利能力。

  第三,現金流。注重企業的融資能力,特別是經營性現金流。

  第四,周轉率。周轉率是產品能力的體現,過去的快周轉也體現出了企業的運營管理能力,但在“房住不炒”、“一城一策”的嚴調控下,它就有了極限。隨著監管政策進一步嚴格,整個快周轉會逐步放緩。開發商針對目標客群會對產品升級迭代,產品的品質感將會上升。

  3.價值投資

  第一,聚焦中心城市和都市圈,跨城市周期組合投資。城市周期從輪動到分化,未來要把握城市周期分化趨勢,逆周期投資、跨周期布局。

  第二,增量與存量并舉,機會型與核心增益型組合投資。在增量市場,關注中心城市和都市圈,與TOP房企合作,以定向基金和組合基金為主,注重主動管理。在存量市場,我們將更聚焦核心城市,通過與TOP運營商合作,發起機會型基金和核心增益型基金,注重資產管理能力。

  第三,錨定核心資產,跨業態組合投資。核心區位及價值洼地、資產貨地比安全、產品性價比高能、現金奶牛型資產是我們選擇核心資產的重要考量。業態來看,住宅、辦公樓、社區商業以及城市更新下的優質資產都是需要關注的。

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